La convivencia en la Propiedad Horizontal exige de todos y cada uno de los residentes (o usuarios) la observación puntual de algunas normas, que permiten ejercer plenamente los derechos individuales, sin vulnerar los derechos ajenos. Estas sencillas normas están contenidas en las leyes, decretos y reglamentos que rigen la Propiedad Horizontal, y tienen como único objetivo garantizar la convivencia armónica y pacífica en la comunidad.
Indudablemente
la mayor parte de los conflictos que se presentan entre vecinos, y entre estos
y la administración, son originados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia, y el manejo de dichos conflictos en etapa de conciliación,
corresponde precisamente al Administrador, o a los órganos administrativos de
la copropiedad antes de acudir, de ser necesario, a las autoridades
competentes.
La función
del administrador incluye necesariamente, como la de todo líder, educar a su
comunidad para minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus
integrantes.
Esta página
contiene algunas normas básicas y otras sugerencias de utilidad.
CAPÍTULO I
CÓMO EDUCAR
A LA COMUNIDAD:
Primero,
debemos responder a una pregunta: ¿Es necesario educar a la comunidad en los
edificios de Propiedad Horizontal? Naturalmente sí. No importa el estrato socio
- económico, ni el nivel cultural de los habitantes, siempre encontraremos, en
mayor o menor grado, personas que por falta de cultura o información incumplen
las normas, y solo una labor paciente y perseverante de educación logrará que cambien
sus hábitos.
Para ello es
conveniente acudir a las circulares periódicas, elaborar manuales y resúmenes
del Reglamento y de las Leyes de propiedad Horizontal, fijar carteles y
recortes relacionados en las carteleras, organizar foros y mesas de discusión,
y por último involucrar a la comunidad entera en esas campañas, para que sea la
misma comunidad quien exija a sus vecinos el respeto por las normas.
Es
conveniente también aclarar algunos malos entendidos o equivocadas
interpretaciones populares respecto a los "derechos": es corriente,
por ejemplo, que algunas personas utilicen sus garajes para acumular trastos,
muebles, herramientas y otros objetos, aduciendo que es su propiedad, porque
desconocen las normas de uso restrictivo que rigen en estos casos, y son
incapaces de entender las molestias que ocasionan a toda la comunidad con el
estado de desorden y mala presentación que causan sus costumbres. Una lectura
atenta del reglamento, puede aclarar muchas dudas. (y vale la pena resaltar que
la mayor parte de los copropietarios no se han tomado jamás el trabajo de
leerlo). En algunas copropiedades hemos obtenido grandes beneficios organizando
concursos y cursillos tendientes a que toda la comunidad conozca el reglamento.
CAPÍTULO II
DERECHOS Y
DEBERES:
Los derechos
y los deberes de cualquier ciudadano, y en este caso de cualquier
copropietario, están íntimamente ligados, puesto que el disfrute de un derecho
implica siempre el cumplimiento de un deber, para no afectar los derechos
ajenos. Esta premisa, tan sencilla, es la que con frecuencia solemos olvidar.
Los
principales derechos en la Propiedad Horizontal, además de los derechos propios
de todos los ciudadanos, son los que permiten el uso y disfrute del bien
privado, (Apartamento, oficina, Local u otros) y de todas las áreas comunales
de la copropiedad. Tanto los derechos como los deberes podemos conocerlos en el
"Reglamento de Propiedad Horizontal" de cada una de las
copropiedades, y en las leyes que regulan la materia. (En Colombia: LEY 675 de
Agosto 3 de 2001)
Encontramos
entonces, que cada propietario tendrá sobre su unidad Privada un derecho de
dominio exclusivo, por lo que puede vender, enajenar, gravar, dar en anticresis
o ceder la tenencia de su unidad privada, (Apartamento, local, oficina, etc.)
a cualquier título. Existen, sin embargo, límites a este derecho, impuestos por
las leyes y reglamentos, especialmente en lo que se refiere al "uso
exclusivo" para el que fue construido el inmueble. De esta forma, si Usted
adquirió un apartamento en un Conjunto residencial, no puede destinarlo a
oficina o local comercial.
También el
propietario tiene derecho a usar y servirse de todas las áreas y bienes
comunales, (Ascensores, Jardines, Parques, Piscinas, Saunas, pasillos,
escaleras, etc.) siempre que lo haga según la naturaleza y destino
ordinario de los mismos, y sin perjuicio del uso legítimo de los demás
propietarios. Por esa razón, no pueden utilizarse los pasillos como lugar de
juegos, o para estacionar bicicletas, motos o vehículos, ni se pueden usar los
parqueaderos, (Aunque en algunos casos sean Propiedad Privada) como depósito de
materiales, muebles y cachivaches.
Otro derecho
de los propietarios y de la comunidad en general, es el de vivir en un ambiente
amable, limpio, saludable y estético. Por esa razón se debe insistir mucho,
exigir permanentemente el cumplimiento de las más elementales normas de
educación, y perseguir a aquellos incivilizados que arrojan basuras, colillas
de cigarrillos, papeles y demás desechos, o a los que se creen con derecho a utilizar
las zonas comunales o públicas cono "sanitario" de sus mascotas.
Igualmente a quienes conservan costumbres provincianas como utilizar las
ventanas o escaleras para colocar a secar la ropa, los tapetes o las alfombras,
con lo cual se presenta un patético aspecto de barrio de "invasión".
En pocas
palabras es necesario que toda la comunidad comprenda que las normas de
convivencia ayudan a obtener un mejor nivel de vida, evitan conflictos,
minimizan los riesgos de accidentes y catástrofes, mejoran las condiciones de
salubridad, facilitan una relación amable, amistosa y pacífica con sus vecinos,
garantizan la valorización de la propiedad, etcétera. Como puede observarse,
son razones prácticas.
CAPÍTULO III
ALGUNAS
PROHIBICIONES COMUNES:
Relacionamos
ahora algunas de las principales Prohibiciones, que son comunes en los
reglamentos de Propiedad Horizontal y Reglamentos Internos:
§ Está Prohibido modificar las fachadas y zonas comunales, cambiar el
estilo de puertas y ventanas, colocar rejas distintas a las autorizadas por el
reglamento o la asamblea. Esto con el fin de preservar el estilo arquitectónico
de la edificación.§ Está Prohibido colocar avisos, letreros pancartas y similares en las ventanas o fachadas, con excepción de los avisos profesionales o comerciales, contemplados en el reglamento, en los casos particulares de Centros Comerciales o Centros Empresariales. En esos casos, por lo general el reglamento, o la Asamblea General dictarán las normas respectivas sobre estilo, tamaño, etcétera.
§ Está Prohibido usar los pasillos, escaleras y puntos fijos para estacionar bicicletas o colocar enseres no autorizados, por las incomodidades que esto produce a los transeúntes y por el riesgo de accidentes. Por las mismas razones, está prohibido usar esas áreas para transitar en bicicletas, motos, patines, patinetas, o para jugar con pelotas y balones. Se debe agregar que estas prácticas producen deterioro y desaseo en las zonas comunales. Aquí se aplica lo referente a "dar a las áreas e instalaciones comunes el uso para el cual fueron destinadas".
§ Está Prohibido utilizar los parqueaderos como lugar de juegos o reunión. Es obvia esta prohibición, por los riesgos de accidente que puede causar.
§ Está Prohibido usar los parqueaderos como depósitos, para almacenar muebles, enseres, materiales de construcción, etcétera, no solo por el aspecto de desaseo y desorden que se produce, sino por el grave riesgo que implica al reducir la visibilidad y la aireación, y aumentar el peligro de incendios, en sitios donde se acumulan gases y materiales inflamables.
§ Está prohibido usar los parqueaderos para lavar los autos o someterlos a reparaciones mecánicas. Esto porque además de producir desaseo y contaminación, representa riesgos para la seguridad. Naturalmente, se pueden efectuar las reparaciones urgentes, como el cambio de una llanta, o la carga de una batería, lo cual es diferente a convertir el parqueadero en taller.
§ Está prohibido instalar o utilizar equipos o maquinaria que interfiera con las señales de televisión o radio pues se estaría atentando contra el derecho de la comunidad a recrearse sanamente.
§ Está prohibido colocar a alto volumen los radios, equipos de sonido o televisores. Existen normas muy claras y severas contra la contaminación sonora, y es un verdadero abuso obligar a toda la comunidad o a nuestros vecinos a escuchar la música o el programa de TV que nosotros preferimos y a la hora que nosotros queramos. Esta mala costumbre es una de las quejas más frecuentes en las comunidades, y denota una pésima cultura y muy poca consideración y respeto por los demás. Por la misma razón, existen Salones Comunales, adaptados para que se puedan realizar en ellos reuniones sin perturbar la tranquilidad de los vecinos. Pero recuerde, que incluso en ellos, se deben cumplir las normas para evitar niveles de ruido que perturben a los demás.
Los menores
de edad, las personas en estado de embriaguez o bajo el influjo de sustancias
psicoactivas o que presenten limitaciones físicas (con excepción para
perros-guías), no podrán conducir estos animales.
Igualmente,
cualquier ejemplar de otras razas que se encuentre dentro
de las siguientes condiciones, puede ser considerado como potencialmente
peligroso:
§ Que hayan agredido a personas u otros perros§ Que hayan sido adiestrados para el ataque y la defensa (estos deben registrarse en las Alcaldías correspondientes, aportando póliza de seguros que contemple la responsabilidad civil extracontractual, registro de vacunas y certificado de sanidad vigente, expedido por la secretaría de Salud. Renovación obligatoria anual).
A partir del
7 de enero del 2003, no podrán transitar por vías públicas,
parques, zonas comunes de propiedad horizontal los ejemplares que no cumplan
las condiciones de la ley y deban someterse a sus disposiciones.
El artículo
5 de la Ley 746 faculta a este ente, junto con el consejo, la
administración y el revisor fiscal, para prohibir la permanencia de perros
potencialmente peligrosos.
Los perros
no peligrosos. La asamblea tiene el deber de reglamentar su
permanencia en las zonas comunes, lo que significa que tienen que ser
conducidos únicamente con traílla en las vías públicas, parques, sitios de
reunión, zonas comunes de edificios o conjuntos.
Cualquiera
de los copropietarios o residentes, por decisión mayoritaria de las asambleas o
de las juntas directivas de la copropiedad, puede solicitar que no haya perros
peligrosos.
Cuestión de
higiene. "Además ¿explica la norma¿ se debe prohibir la dejación de excretas en
las zonas comunes; todos los propietarios de perros están obligados a recoger
las excretas. En casos policivos, quien no recoja los excrementos podrá ser
arrestado y responderán por no regular la tenencia de mascotas.
En los
reglamentos debe existir un capítulo especial para la tenencia de mascotas, que en
muchas oportunidades se convierte en cautiverio".
Sanciones. En caso de
incumplimiento de las previsiones de la Ley, el ejemplar será decomisado y su
propietario sancionado pecuniariamente; si el propietario del animal no cumple,
el animal será declarado en estado de abandono y se podrá autorizar su
sacrificio eutanásico.
